Сегодня в статье речь пойдет о перепланировке квартиры на этапе строительства. Мы совместно с нашими экспертами постараемся найти ответы на следующие вопросы:

1) В чем отличие перепланировки на этапе строительства от перепланировки в новостройке или вторичке?

2) Трудности, с которыми придется столкнуться?

3) Что можно поменять и что согласовать никак нельзя?

4) С кем и что нужно согласовывать при перепланировке на этапе строительства?

5) И вообще, стоит ли игра свеч?

Перепланировка на этапе строительства. Разберемся с понятиями

Технически перепланировка на этапе строительства является не перепланировкой, а изменением проектной документации, т.е. фактически - строительством по новому проекту. Перепланировка требует внесения изменений в план БТИ, а в случае дома на этапе строительства никакого плана БТИ еще нет. Таким образом, говорить о перепланировке, как об изменении технических характеристик жилого помещения по особой процедуре, можно только после ввода в эксплуатацию жилого дома.

На этапе строительства дома Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», советует договариваться обо всех изменениях напрямую с застройщиком. При этом стоит учитывать, что планировка - это неотъемлемая часть ДДУ, и в случае согласия застройщика на изменения, нужно заключать дополнительное соглашение к ДДУ, прилагать новый проект. Все это нужно успеть сделать до сдачи дома в эксплуатацию.

Сразу после того как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры, вступает в силу понятие «права собственности», т.е. юридически квартира становится «вторичной» недвижимостью, даже в том случае, если в ней еще никто не жил, напоминает Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group». Требования, которым должна соответствовать квартира, и правила перепланировки едины как на этапе строительства, так и после его завершения.

Сложные изменения, связанные с изменением нагрузки на несущие конструкции, действительно есть смысл планировать на этапе строительства, а в идеале — до строительных работ. Принципиальные изменения должны быть согласованы автором проекта, а девелопер, в свою очередь, вносит изменения в проектную документацию.

Наиболее распространенная практика — перепланировка квартиры по факту получения ключей. Если речь идет о квартире в монолитном доме, а перепланировка не затрагивает несущих пилонов или стен, мокрых зон, кухни, вентиляционных конструкций и не предполагает изменения функционального назначения помещений, процедура оформления очень простая. Собственник приносит в БТИ новый проект и получает согласованные документы.

Практика изменений помещения до сдачи в эксплуатацию не слишком распространена среди застройщиков, поскольку материальные и временные затраты слишком высоки и нецелесообразны.

Павел Иншаков, руководитель отдела продаж ЖК «Аккорд. Smart-квартал», сообщил, что на этапе строительства произвести перепланировку в принципе довольно трудно, так как квартиры с измененными планировочными решениями невозможно будет сдать в эксплуатацию. То есть если речь идет о крупномасштабном проекте на несколько сот тысяч квадратных метров, то учесть пожелания всех будущих собственников практически невозможно. Это реально, если проект небольшой и девелопер согласен возложить на себя обязанность повторного согласования в инстанциях новых планировок. В типовых домах перепланировка обычно проводится собственниками после сдачи дома и своими силами. Конечно, в проектах элитной недвижимости, которые как раз отличаются камерностью, девелоперы максимально идут на поводу у клиентов, реализовывая все их пожелания.

К чему быть готовым? С какими трудностями придется столкнуться

Непосредственно на этапе строительства девелопер редко готов пойти на изменения проекта - перепланировка даже одной квартиры влечет за собой повторную экспертизу всего проекта. Элеонора Шалбарова, генеральный директор компании «Мобил Строй XXI», в качестве основной трудности выделяет получение принципиального согласия застройщика на перепланировку на стадии строительства, поэтому лучше о такой возможности договариваться до подписания договора: на этой стадии продавцы охотнее идут на уступки покупателю. Как правило, застройщик осуществляет согласование всех перепланировок оптом либо перед сдачей дома, если дом сдается с отделкой, либо между сдачей дома госкомиссии и обмерами для БТИ, если дом сдается без внутренних перегородок.

Основные ограничения в согласовании перепланировки на этапе строительства со стороны застройщика связаны с ответственностью (гражданской и уголовной) и документацией. Так, посторонние люди не могут находиться в строящемся здании до получения застройщиком Акта ввода. Более того, за несчастный случай, случившийся на стройке с посторонними лицами, ответственность несет застройщик.

Виктор Прокопенко видит главную сложность в возможности выйти на конструктивный диалог с застройщиком и автором проекта, которые будут готовы к решению нестандартных задач. Процедура внесения изменений в проектную документацию для девелопера не столько сложная, сколько ресурсоемкая (затраты времени, нагрузка на персонал, правильное оформление документации).

По данным управляющего партнера Rezidential Group Эмиля Захаряева, на этапе строительства официальная перепланировка квартиры (особенно это касается Москвы) практически невозможна. Причина заключается в том, что все изменения базового проекта подлежат утверждению в Мосжилинспекции. Этот государственный орган может рассматривать заявление на перепланировку, поступившее только от собственников жилья. На этапе строительства покупатель еще не является собственником и не может предпринимать никаких действий.

Если строящийся объект находится в Подмосковье, есть вероятность того, что перепланировку можно осуществить. При этом необходимо выполнить и согласовать проект с компанией, которая проектировала жилой дом (не следует путать с застройщиком), сдать его в подразделение муниципалитета, регламентирующее архитектурные работы, и, получив согласование, направить документы в БТИ. Затем эту перепланировку нужно выполнить до сдачи дома в эксплуатацию.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина также считает, что стоит попробовать договориться с застройщиком об изменении проекта квартиры, так как проще сейчас внести дополнения, нежели потом уже получать разрешения, новый план БТИ и пр. Такой путь сэкономит гораздо больше времени. Если же застройщик не готов пойти навстречу, то уже нужно быть готовым сразу же после выдачи ключей получать разрешение на изменение и не откладывать данный вопрос в долгий ящик.

Руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин» Георгий Николаев советует рассмотреть вариант приобретения квартиры со свободной планировкой. Тогда подрядчик со стороны застройщика (обычно ген. подрядчик) может осуществить работы по перепланировке с согласия застройщика. Но как правило, такой индивидуальный подход к покупателю встречается только в высокобюджетном сегменте (объекты бизнес- и элитного класса), где в доме не более 50-100 квартир. А если в проекте предусмотрено 3000 и более квартир (большинство проектов массовой застройки), то согласование перепланировки для застройщика означает огромный дополнительный пласт административной работы, поэтому в 99% случаев застройщик будет выступать против перепланировки на этапе строительства.

Успевают ли возможности за фантазией?

Перепланировка на этапе строительства более гибка по сравнению с перепланировкой уже построенного дома. Если квартира еще физически не построена, то иногда можно даже согласовать перенос несущих стен, колонн и пилонов, оконных проемов и другие изменения внешнего вида дома. Все зависит от технологии строительства, готовности застройщика проходить повторную экспертизу проекта и технической возможности осуществления подобной перепланировки. Например, по словам Элеоноры Шалбаровой, перенос несущих элементов хотя и возможен, но не всегда и не в произвольное место. Возможно, на этом этапе придется потратить не один час на беседу с конструкторами. С «мокрыми» зонами ситуация будет той же, что и в построенном доме, так как они зависят от конфигурации квартир. То есть, поместить ванну над жилой комнатой не получится в любом случае.

Г-н Прокопенко, отмечает, что принципиально нельзя переносить мокрую зону и кухню на этажах выше первого. Формально нельзя менять функциональное назначение помещений, например, присоединить лоджию к комнате. Но соблюдая ряд условий, такую перепланировку можно сделать, и она будет законной. По требованиям БТИ недопустимы комнаты без окон, но так как можно выделить гардеробную, то проблем с оформлением таких помещений сегодня нет.

После того как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, владелец квартиры, предварительно согласовав в соответствующих инстанциях новую планировку, может сделать перенос не капитальных конструкций, расширить дверные и оконные проемы, присоединить к основной площади квартиры балкон. Невозможно делать перенос вентиляции и мокрых зон, а также несущих стен, по мнению Павла Иншакова.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», считает, что определенный перечень изменений по перепланировке собственник может согласовать на этапе прохождения процедуры обмеров БТИ. Среди них - объединение комнат, увеличение санузлов за счет нежилых помещений, перенос дверных проемов в ненесущих конструкциях.

Однозначно дополнительных согласований требует присоединение к площади квартиры летних помещений, перенос мокрых зон. Для таких работ необходимо, во-первых, дождаться ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру, а во-вторых, разработать новый дизайн-проект квартиры, который можно воплотить в жизнь лишь после утверждения Жилищной инспекцией Москвы или Московской области.

Что и с кем согласовывать?

Все изменения, которые потенциально влияют на несущую способность здания, предполагают смену целевого назначения или могут повлиять на внешний облик здания необходимо согласовывать с автором проекта. В идеале сделать это до начала строительства этажа, отметил Виктор Прокопенко.

Если изменения укладываются в допустимую для монолитного дома погрешность, например, вы переносите ненесущие стены в тех же контурах на несколько сантиметров, согласование необязательно. Но любые более сложные изменения в планировке рекомендуется согласовать в БТИ — сегодня это несложно. По сути, нужно проинформировать уполномоченный орган о решениях в новой квартире.

Ярослав Клименков, юрист компании «Storm Properties», рассказал, что в ситуации, когда подписан ДДУ, а Дольщик хочет что-то поменять в помещении, требуется внести и согласовать изменения в проектную документацию, получить на это положительное заключение экспертизы (если эти изменения связаны с изменением конструктивной части здания, фасадов и т.п.) и внести их в ИСОГД (специальная информационная система о строительстве). Либо, на этапе обмеров кадастровыми инженерами, поменять планировки. Кроме этого, стороны должны оформить и зарегистрировать допсоглашение к ДДУ, к которому необходимо приложить ряд дополнительных документов.

Стоит ли игра свеч?

Если покупатель действительно хочет сделать нестандартную планировку, то лучше предварительно, еще до выбора квартиры, нарисовать план нового жилья. Даже в рамках одного ЖК квартиры зачастую могут отличаться расположением несущих элементов, поэтому можно еще до покупки определить, какая из квартир лучше подойдет для задуманной конфигурации. Элеонора Шалбарова рекомендует почитать статьи и книги по эргономике жилого пространства, чтобы понять, для чего именно делаются проходы, проемы и помещения определенных габаритов, или посоветоваться с опытным архитектором. Далеко не все изменения, кажущиеся красивыми на бумаге, удобны в жизни. Также необходимо оценить на какой срок приобретается квартира. При планах провести в ней долгие годы, переделка более чем оправдана, другое дело, когда квартира покупается на год-два и потом предстоит ее продавать. Квартиры нестандартной планировки порой не так просто продать. Хотя все, конечно, зависит от того, насколько удачно она сделана: иногда нестандартная планировка способна даже повысить рыночную стоимость квартиры.

Виктор Прокопенко настаивает на необходимости покупки квартиры в монолитном доме. Панельное домостроение в силу своих технологических особенностей не предназначено для изменения перепланировок. Максимум, что можно сделать в панельной квартире — арку в стене. Также стоит выбирать объект с максимальными возможностями управления внутренним пространством. Следует обратить внимание, монолитные стены или монолитные пилоны в основе дома. Предпочтительный вариант — пилоны, которые в идеале должны быть «спрятаны» между квартирами, во внешних стенах, санузлах. Также нужно задавать вопросы о возможностях перепланировки до покупки квартиры. То есть, оформляя договор, покупатель должен отдавать себе отчет, получит ли он ту планировку, на которую рассчитывает.

Ярослав Клименков советует: если изменения связаны с перепланировкой размещения жилых помещений, их площадей и не затрагивает общее имущество, то намного проще и менее трудозатратно осуществить перепланировку квартиры после ввода в эксплуатацию здания и подписания акта приема-передачи квартиры. Эта процедура будет всегда осуществляться под контролем собственника, она не потребует участия Застройщика и производится по достаточно простой и прозрачной процедуре с минимальным количеством препон со стороны контролирующих органов.

Эмиль Захаряев отмечает, что во многих случаях лучше купить квартиру свободной планировки и обустроить ее в соответствии с собственными вкусами и представлениями. Ведь гораздо важнее получить заветные ключи от квартиры в том виде, который изначально предполагался застройщиком, и оформить документы о собственности. После этого можно войти в квартиру, пригласить дизайнера, а затем оценить расходы и возможность узаконивания всех изменений в государственных органах.

Необходимо учитывать, что застройщики регулярно проводят маркетинговые и другие исследования рынка, узнают предпочтения клиентов по типам и площадям квартир, а также по рациональной планировке. Поэтому в большинстве проектов квартиры представляют собой комфортные для проживания лоты, переделка которых может быть обоснована только наличием у собственника каких-либо неординарных идей. Обычно в квартирах нет ошибок в зонировании, избыточных площадей или непродуманных помещений.

К тому же на этапе строительства стоимость всех процедур по перепроектированию, согласованию и т.п. удорожают перепланировку на 20-35% по сравнению с ситуацией, когда этим занимается полноправный собственник после получения ключей. Поэтому необходимо очень тщательно взвесить свое решение.

Поучительные истории:

Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group», рассказал случай объединения двух квартир по вертикали: «Двухуровневая квартира была мечтой семьи, она принципиально искала только такую квартиру. Благодаря тому, что у нас в структуре холдинга есть свой проектный институт, мы, смогли оперативно предусмотреть проем между двумя этажами, организовав закладной элемент и усилив структуру армирующей сетки. Мы внесли изменения в проект, и строительство на данных этажах велось уже с учетом обновлений. После строительства и ввода в эксплуатацию такую перепланировку собственнику сделать значительно сложнее: возникла бы необходимость разбирать монолитный пол, предусматривать дополнительное усиление плиты по периметру и т.п.».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», поделилась историей, почему дольщикам никогда не выдают ключи, несмотря на фактическую готовность дома: «Вспоминается один случай на рынке недвижимости, когда покупатель договорился с представителем компании застройщика, имеющего доступ на объект, и получил ключи в купленной квартире. Она была готова, но сам корпус еще не прошел госкомиссию. Чтобы ускорить переезд, покупатель приступил к ремонту, радуясь, что он первым заедет в дом, когда его соседи только начнут получать ключи. Через два месяца ремонт был благополучно закончен и дольщик ждал официальной передачи ключей. В «день Х» его пригласили на прием квартиры. Каков же был его шок, когда представители застройщика привели его в другую квартиру. Как потом выяснилось, сотрудник, передавший ключи дольщику, перепутал номер объекта на этаже. То есть покупатель два месяца делал ремонт в квартире соседа. Чем закончилось дело, история умалчивает. Однако это печальный пример того, чем может обернуться желание дольщика изменить планировку еще на этапе строительства дома».

Практические все современные жилые комплексы строятся по индивидуальнымпроектам, поэтому, как правило, люди покупают именно то жилье, которое онихотят. Но, понятное дело, что всем и каждому не угодишь, поэтому иногда упокупателей жилья в новостройках возникают различные пожелания – например,снести стену, разъединить (или совместить) санузел, добавить перегородку и т.д.В идеале совершать все эти работы надо до того, как будет получено правособственности. Давайте разберемся, как узаконить перепланировку квартиры в новостройке.

Перепланировка в новостройке дополучения собственности

Владелецквартиры в новостройке может провести перепланировку двумя способами:

  • сделать все работы, а потом попытаться всё оформить «задним числом»;
  • получить сначала разрешение, а только после этого приступать к перепланировке.

Даже если у человека нет еще свидетельства о праве собственности нажилье, вполне реально согласовать его перепланировку. Правда, сделать это будетдостаточно сложно.

Однако нужнопонимать, что если воспользоваться первым способам, то можно нанести серьезныйущерб конструкции здания, что может быть причиной того, что человеку просто невыдадут разрешительную документацию. И в результате покупатель жилья долженбудет все вернуть в первоначальное состояние.

Основные правила

Жилищноезаконодательство Российской Федерации говорит, что планировка – это изменениеконфигурации квартиры, которое необходимо обязательно отразить в техническомпаспорте. В зависимости от того, к какому виду согласования относятся ремонтныеработы, варьируются и правила согласования перепланировки жилья в новостройкедо того, как оно было оформлено в собственность.

Существует два вида согласования.

  1. Разрешительное. В данном случае необходимо получить специальное разрешение у территориального органа гос.жилищной инспекции.
  2. Уведомительное. В этой ситуации указанного выше разрешения получать не надо.

Обращаться за разрешением в местную гос. жилищную инспекцию надо, еслипланируется:

  • перенос ванной комнаты или туалета;
  • установить перегородки, которые будут (или могут) создавать дополнительную нагрузку на перекрытия – это касается перепланировок в домах, в которых железобетонные перекрытия;
  • «прорубить» проемы в несущих перегородках.

Статья 26 ЖК Российской Федерации говорит, что существует ряд действий,которые не требуют получения разрешения, а именно:

  • установка антенн спутникового телевидения на фасаде здания;
  • установка нового унитаза;
  • «снос» не несущих перегородок (если речь идет не о межквартирных перегородках);
  • замена старого напольного покрытия на новое;
  • «создание» проемов в не несущих перегородках;
  • монтаж дополнительных перегородок, которые выполнены из легких материалов.

Разрешениеможет быть выдано только после того, как будет предоставлен подробный проектперепланировки жилья.

Для тогочтобы получить проект перепланировки, необходимо обратиться в специальнуюорганизацию, у которой есть соответственное свидетельство.

После того,как будет подано заявление и составлен проект перепланировки жилья, а такжепредоставлена другая необходимая документация, территориальный орган гос.жилищной инспекции будет принимать решение о согласовании.

Все работыпо перепланировке квартиры надо обязательно выполнить до того, как срокдействия соответственного решения закончится.

Если женеобходимости в получении специального разрешения нет, то после того, какперепланировка будет выполнена, необходимо указать новую информацию втехпаспорте квартиры. Это нужно сделать обязательно, поскольку есливпоследствии необходимо будет совершить какие-либо действия с жильем, безактуальной информации в техническом паспорте квартиры, сделать это будетневозможно.

Легальная перепланировка

Для тогочтобы выполнить легальную перепланировку, необходимо выполнить девять шагов.

  1. Обратиться в БТИ.
  2. Отправиться в отдел архитектуры районной администрации.
  3. Получить разрешение и только после этого начать работы по перепланировке жилья.
  4. Утвердить все изменения и составить акт выполненных работ. Для этого потребуется позвать специалиста из БТИ, который и будет проводить все необходимые замеры. Стоит отметить, что в проекте будут учтены все изменения с точностью до 1 см.
  5. В администрации получить специальное разрешение, позволяющее сохранить квартиру в измененном виде.
  6. Изменить технический пакет документов. Новый техпаспорт будет выдан в БТИ.
  7. Получить кадастровый номер здания и квартиры. Сделать это можно самостоятельно, если обратиться в кадастровую службу или за отдельную плату сразу в БТИ.
  8. Оформить кадастровый паспорт. Необходимо прийти в Кадастровую Палату с полным пакетом необходимых документов, которые и будут являться основанием для предоставления кадастрового паспорта на квартиру.
  9. Получение в Росреестре документов, которые будут подтверждать право собственности на измененное жилье.

Если перепланировка в квартире не требует получения специальногоразрешения, то процесс будет выглядеть так.

  1. Обращение в БТИ для получения плана квартиры (если его еще нет).
  2. Выполнение всех необходимых ремонтных работ
  3. Самостоятельное указание на плане всех изменений.
  4. Обращение в территориальный орган гос. жилищной инспекции. Надо подать соответствующее заявление и план.
  5. Получение акта о том, что перепланировка была выполнена.
  6. Приглашение сотрудника БТИ, который внесет изменения в план квартиры.
  7. Получение «на руки» нового плана – для этого так же надо обратиться в БТИ

Список документов

Перед тем,как обратиться за разрешением на согласование перепланировки в квартире,необходимо собрать определенный пакет документов. В первую очередь, конечно же,потребуется право собственности на квартиру. Если его нет, то надо подготовитьнесколько документов, которые будут его заменять, а именно:

  • оригинал акта приема-передачи квартиры (подойдет заверенная у нотариуса копия);
  • оригинал договора участия в долевом строительстве (подойдет заверенная у нотариуса копия);
  • согласие от застройщика на проведение перепланировки;
  • справка от застройщика, где должно быть указано об исполнении участником долевого строительства всех договорных обязательств;
  • копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Стоимость перепланировки

Существует ряд факторов,которые оказывают влияние на стоимость перепланировки квартиры. К нимотносится:

  • количество комнат;
  • общая площадь жилья;
  • техническая сложность перепланировки;
  • расположение дома;
  • и несколько других факторов.

Выполнить перепланировку квартиры до получения собственности можносамостоятельно или обратившись за помощью к агентствам недвижимости или профессиональнымюристам. Во втором случае стоимость перепланировки, конечно же, будет выше.

Что нельзя изменять?

ЗаконРоссийской Федерации запрещает определенные изменения жилья.

  1. Снос несущих конструкций. Как вариант, несущую стену можно демонтировать частично, или проломить проем в стене. Перед этим надо обязательно провести техническое обследование здания.
  2. Демонтаж, перенос или уменьшение общедомовых коммуникаций.
  3. Увеличивать размер балкона за счет жилой комнаты. Но при этом допускается сконструировать арку.
  4. Размещение санузла или кухни над жилыми помещениями.
  5. Установка различных отопительных систем в нежилых комнатах.
  6. Любые работы, в результате которых будет затруднен доступ к общим системам жизнеобеспечения дома.

Теперь вызнаете, как узаконитьперепланировки в квартирах в новостройках, но нужно понимать, что перепланировка– это достаточно долгий и трудоемкий процесс, на который надо будет потратитьмного времени и денег. Более того, не всегда получается официально оформить всежелаемые изменения.

Однако все равно у многих возникает желание чуть-чуть передвинуть какую-нибудь стену или объединить туалет с ванной (а может, наоборот, разъединить), чтобы было совсем идеально. И естественно, все эти работы хочется завершить до получения ключей, чтобы без промедлений въехать в свое "гнездышко".

Поэтому "Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru" решил выяснить, возможно ли cделать перепланировку до заселения новостройки, какие застройщики за это возьмутся и сколько это будет стоить.Скорее нет, чем да Увы, все специалисты рынка недвижимости сошлись во мнении, что полностью сделать перепланировку в строящемся доме нельзя, особенно в Москве. "Теоретически закон не запрещает делать перепланировку квартир еще до сдачи дома в эксплуатацию, и технически в этом нет ничего сложного. Однако в организационном плане оформить все в соответствии с законом настолько хлопотно, что практически никто этим не занимается, - утверждает Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP. - Согласно Градостроительному кодексу РФ планировка квартир (в том числе свободная) прописывается в проектной декларации (пп. 4, п. 12, ст. 48 ГсК РФ). Проектная декларация отправляется на госэкспертизу, а после ее прохождения утверждается застройщиком. Перепланировка квартиры – это отклонение от утвержденной проектной декларации, поэтому она требует внесения соответствующих изменений, и весь процесс повторяется снова - повторно проходит экспертиза и документация утверждается у застройщика. К тому же до введения дома в эксплуатацию застройщик располагает лишь предварительными данными обмеров БТИ, а делать проект перепланировки по предварительным обмерам согласится далеко не каждая проектная организация". Таким образом, согласовать перепланировку, не говоря уже о соответствующих работах, весьма сложно. "В Москве внести изменения в планировку на стадии строительства нет никакой возможности, - объясняет Борис Леонтьев, директор "НДВ Проект Концепт". - За любую перепланировку отвечает Мосжилинспекция, которая принимает документы на узаконивание изменений, только если есть свидетельство на собственность. Поэтому гражданин, желающий выполнить перепланировку до ввода дома в эксплуатацию, т.е. не будучи еще собственником жилья, не может ничего предпринять. Но в Подмосковье можно попробовать. Не говорю за всю область, но, например, в городах Ивантеевка и Красноармейск практика перепланировки до получения свидетельства на собственность, и в том числе до введения дома в эксплуатацию, существует. Для этого необходимо выполнить проект перепланировки, согласовать его с автором дома, получить согласование главного архитектора города и сдать проект в БТИ до его выхода на обмеры новостройки. Более того, до обмеров БТИ покупатель квартиры не только может, но скорее даже обязан согласно проекту перепланировки выполнить ее фактически. А вышедшее на обмеры БТИ готовит паспорт дома уже с учетом изменений". Но в целом в Московской области сделать перепланировку до получения ключей весьма проблематично – не многие застройщики берутся за это дело. "Это объясняется не только сложностями согласования, но и тем, что девелоперы заняты большими объемами строительства, и индивидуальный подход для них крайне не удобен - он вносит изменения в стандартный процесс работы", - говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ". Если же застройщик или девелопер либо его партнер все-таки соглашаются помочь с перепланировкой, то это оформляется отдельным договором и стоит определенных денег - в плюс к стоимости жилья. В таком случае на застройщика (девелопера, компанию-партнера) оформляется доверенность, по которой он согласовывает изменения в проектной документации. "Начинается все с разработки проекта, затем следует этап согласования, и только после получения всех подписей и резолюций можно приступать к работам по перепланировке", - рассказывает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК "Домостроитель".Проект и согласование В большинстве случаев до сдачи новостройки в эксплуатацию можно лишь разработать проект перепланировки, для этого нужны только план квартиры по проектной документации дома и фантазия проектировщика и будущего владельца. За разработку плана часто охотно берутся дочерние профильные предприятия застройщиков и девелоперов либо их партнеры. Но если вдруг застройщик откажется и никого не посоветует, найти соответствующую компанию не составит труда. Согласование перепланировки обычно заказывают в той же проектной организации, что разработала план новой квартиры и сделала дизайн-проект. "До недавнего времени процесс был очень трудоемким и длительным, но сейчас, к счастью, ситуация несколько улучшилась, особенно для жителей Москвы. Власти приняли решение об упрощении процедуры согласования. К тому же разработаны и опубликованы официальные проекты перепланировок для самых распространенных серий многоквартирных домов", - сообщает Ольга Гусева (ГК "Домостроитель"). "Новое постановление правительства Москвы № 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах" существенно упрощает процедуру согласования перепланировок, в частности нет необходимости обращаться с проектом в СЭС, в управление министерства РФ по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (ГО и ЧС). Сегодня документы сдаются в "одно окно" Жилищной инспекции, и через определенный период времени (максимум через 45 дней. – От ред.) получается согласование либо мотивированный отказ", - рассказывает Борис Леонтьев ("НДВ Проект Концепт"). Однако, даже несмотря на нынешнюю сравнительную лояльность чиновников, эксперты рынка недвижимости не советуют согласовывать проект самостоятельно – нюансов предостаточно, а значит, тратится много времени и нервов: как уверяет Роман Семчишин (TEKTA GROUP), процесс может растянуться на год и даже больше. Если же обращаться к специалистам, то, по данным Ольги Гусевой (ГК "Домостроитель"), разработка и согласование проекта перепланировки составляет 40-100 тыс. руб. А как сообщает Роман Семчишин (TEKTA GROUP), например, для стандартной двушки площадью 50 м кв. согласование перепланировки по эскизу обойдется в среднем в 50 тыс. руб., а разработка проекта и его согласование - в 70-80 тыс. руб. "При этом на стоимость влияет сложность будущей перепланировки, серия дома, этажность, площадь и даже расположение новостройки (округ Москвы, район и город Подмосковья), в которой находится квартира", - говорит эксперт.Перестройка В Москве о перестройке квартиры до сдачи дома в эксплуатацию и даже более того – до получения свидетельства о собственности и паспорта жилья, скорее всего, придется забыть, в Подмосковье же, как отмечалось, такой вариант возможен, но в таком случае и план перепланировки, и строительные работы будут проводиться застройщиком или девелопером либо аффилированными компаниями – никаких сторонних организаций (и кстати, собственными руками произвести все работы, обойдя необходимые согласования, тоже не выйдет – покупателей не пускают на стройку). А значит, цена вопроса может быть завышенной - как минимум на 20-30%. Вообще же о стоимости работ по осуществлению перепланировки говорить сложно. "Здесь все очень индивидуально и зависит от многих факторов. К примеру, материал стен: если использовать для возведения межкомнатных перегородок гипсокартон, то стоимость будет одной, а если кирпич, то другой – более высокой", - говорит Ольга Гусева (ГК "Домостроитель"). В среднем же работы по переустройству квартир и ремонту в Московском регионе сегодня стоят 4-6 тыс. руб./м кв. и плюс стоимость строительных и отделочных материалов, которая целиком зависит от запросов и предпочтений будущего хозяина.Терпение, только терпение! Дешевле и с меньшими хлопотами можно сделать перепланировку в уже сданном доме и в оформленной в собственность квартире. В этом случае на руках у ее хозяина будут все необходимые для согласования документы, не придется искать каких-либо "обходных путей", а к работам по перепланировке можно будет привлечь любую компанию, и даже, если на то есть желание, дешевых гастарбайтеров. Кроме того, некоторые застройщики дают своим покупателям хорошие скидки на дизайн-проект нового жилья при обращении в их дочерние профильные фирмы либо к компаниям-партнерам. А иногда такую услугу можно получить даже в подарок. Например, "Пересвет-Групп" предлагала своим клиентам бонусный сертификат на разработку полного дизайн-проекта квартир в компании "Пересвет Девелопмент". При этом стоит отметить, что дизайн-проект – это не только план перепланировки, но и еще планы расстановки мебели, потолков, полов с указанием типа покрытий, развертка стен с раскладкой плитки, схема установки электротехнических изделий и светильников, смета всех необходимых работ и консультации по подбору мебели, сантехники, отделочных материалов и предметов интерьера. Обычная стоимость всего этого в расчете на 1-2-комнатную квартиру – 80-150 тыс. руб. Таким образом, тем, кто планирует полностью переделывать квартиру в новостройке, выгоднее и спокойнее дождаться сдачи дома в эксплуатацию, оформить жилье в собственность и только потом приступать к перепланировке и ремонту. Конечно, самые активные покупатели жилья начинают перепланировку еще до получения документов о собственности, но после получения ключей, однако в таком случае это будет перепланировка без соответствующей разрешительной документации, то есть - незаконная.Резюме www.metrinfo.ru Покупая квартиру в новостройке, многие хотят превратить ее в идеальный дом, полностью соответствующий имеющимся фантазиям и предпочтениям. А у некоторых и выбора нет – когда жилье сдается без внутренних стен, волей-неволей приходится задумываться о его планировке. И естественно, все покупатели первичной недвижимости желают получить свою идеальную квартиру уже к моменту выдачи ключей. Поэтому встает вопрос о перепланировке жилья до ввода дома в эксплуатацию. Законом это не запрещено, но вот оформить изменения законным образом до сдачи новостройки ГК весьма сложно, а в Москве – невозможно, поэтому законопослушные граждане обычно могут рассчитывать лишь на разработку проекта перепланировки. А его согласование и тем более работы по переустройству вынуждены делать уже после ввода новостройки в эксплуатацию и после получения свидетельства о собственности. Впрочем, так все обходится без лишних нервов и растрат.

По сравнению с панельными и блочными домами согласовать перепланировку в новостройке часто оказывается проще, поскольку это обычно кирпичные или монолитные дома с преимущественно ненесущими перегородками внутри квартир.

Теоретически перепланировка в новостройке не отличается от любой другой в обычном доме, но на практике проведение перепланировки в новом доме связано с некоторыми тонкостями. Поэтому детально разберем, с чего начать перепланировку в новостройке и каков общий порядок согласования работ в квартире недавно построенного жилого здания.

Квартиры в новостройке, фото:

Перепланировка новостройки до получения собственности

Многие владельцы квартир в новостройках стремятся сделать ремонт как можно быстрее. И это понятно, поскольку нередко для приобретения новой квартиры приходится продавать прежнюю и до окончания ремонта жить в съемной.

Не так давно для получения разрешения на перепланировку в новостройке необходимо было обязательно иметь свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. А правоустанавливающие документы после получения ключей от новой квартиры приходится ждать достаточно долго – порой по нескольку месяцев.

Однако сейчас выполнить перепланировку квартиры в новостройке можно и до получения документов о праве собственности. Вот что по этому поводу сказано в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП . При производстве работ в домах-новостройках, в случае отсутствия зарегистрированных прав на помещение, вместо правоустанавливающих заявителем представляются следующие документы (если объект построен по договору участия в долевом строительстве):

  • договор на участие в долевом строительстве;
  • договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве;
  • акт приема-передачи недвижимости;
  • справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору (если акт приема-передачи недвижимости не содержит информации о выполнении данных обязательств).

Перепланировка новостройки свободной планировки

Сегодня на рынке недвижимости весьма популярным предложением для покупателей жилья являются квартиры со свободной планировкой. Это квартиры без внутренних перегородок, где проложены инженерные коммуникации, а границы помещений обозначены одним рядом кирпичиков или блоков. При этом в таких жилых помещениях, как правило, указано предполагаемое расположение санузла и кухни. А строить стены внутри квартиры предстоит самому собственнику.

При этом многие застройщики убеждают потенциальных покупателей, что возводить перегородки внутри квартиры можно как угодно, ведь планировка квартиры свободная. Но это не так, поскольку термина «свободная планировка» для жилых помещений не существует. Иными словами, собственник не может обустраиваться так, как ему захочется.

Квартиры со свободной планировкой, фото:

Для каждой квартиры имеется утвержденная городскими органами и обозначенная застройщиком планировка, соответствующая общепринятым для жилых объектов правилам и нормам. Поэтому свободно строить стены и менять помещения местами свободная планировка не позволяет.

Если же владелец квартиры хочет что-то изменить в действующей планировке, которая обозначена на плане БТИ и в плане застройщика, то на это требуется получить разрешение Мосжилинспекции в установленном законодательством порядке.

Подробнее о перепланировке в новостройке без стен мы рассказали .

Особенности перепланировки новостройки в Москве

Новостройки в Москве, как и в других городах России, сдаются в эксплуатацию:

  • без отделки, когда стены, потолки и полы не имеют никаких декоративных покрытий;
  • с отделкой, включающей в себя финальные покрытия стен (краска, обои, декоративная штукатурка, плитка) и полов (плитка, паркет, линолеум, ламинат).

Стоит отметить, что согласование перепланировки в новостройке по эскизу сегодня практически невозможно. Практически любые изменения в существующей конфигурации помещений квартиры требуют наличия утвержденной жилищной инспекцией проектной документации.

В состав проектной документации помимо самого проекта также входит техническое заключение о возможности предстоящего переустройства. Подготовить проект + техническое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО и специализирующаяся на перепланировках.

При полном комплекте документов и правильно составленном проекте в течение 20 рабочих дней Мосжилинспекция вынесет решение о согласовании перепланировки квартиры в новостройке.

Ремонтные работы должны проводиться таким образом, как это показано в проекте, согласованном жилищной инспекцией. В этом случае не возникнет никаких проблем с получением от комиссии акта о завершенной перепланировке, который составляется на финальном этапе процесса согласования, когда ремонт уже окончен.

Как узаконить перепланировку в новостройке, которая уже выполнена

Многие собственники, не вникая в особенности жилищного законодательства, проводят перепланировку своей квартиры самовольно. А потом вынуждены ее узаконивать.

В принципе, узаконить перепланировку в новостройке можно и после ее проведения. Во многих случаях жилищная инспекция довольно лояльно относится к собственникам, желающим узаконить перепланировку квартиры, произведенную без предварительного согласования, и новостройки здесь не исключение.

Но узаконить перепланировку в новостройке, как и в других домах, можно только при условии, что сделанные работы не нарушают федеральное и местное законодательство, строительные, санитарные и противопожарные нормы, а на все произведенные строительно-ремонтные работы у собственника имеется техническое заключение о том, что перепланировка безопасна и допустима, разработанная лицензированной организацией (с допуском СРО). Кроме того, придется заплатить административный штраф за то, что перепланировка проводилась незаконно.

Для согласования перепланировки в новостройке только предстоящей или «задним числом», мы советуем предварительно обратиться в организацию, специализирующуюся на согласовании перепланировок квартир. Поскольку самостоятельно разобраться в хитросплетениях многочисленных требований закона, жилищной инспекции и надзорных органов у непосвященного человека в большинстве случаев вряд ли получится.

И здесь важно не столько знание теории, сколько ее практическое применение государственными органами контроля за жилым фондом. А применяться закон может по-разному, в зависимости от каждого конкретного случая перепланировки в новостройке. Также часто ключевое значение может иметь округ столицы, где расположена квартира, особенность конструкции дома, этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей над ней, ситуация в соседних квартирах (сверху и снизу) и другие важные факторы, неочевидные для собственника. Но в дальнейшем эти факторы могут существенно повлиять на согласование перепланировки в новостройке.

В нашей компании вы можете не только заказать проектные документы, но и получить бесплатную консультацию по перепланировке . Для этого достаточно набрать номер нашего телефона и задать интересующий вопрос. Также для вашего удобства мы отвечаем на вопросы по перепланировке прямо на сайте. Чтобы отправить сообщение, заполните специальную форму.

Владельцы недвижимости имеют право проводить в квартирах перепланировки по своему усмотрению, при условии предварительного согласования планируемого дизайна и составления на его основе специалистами лицензионной организации.

Регламентирование мероприятий нормативно-правовыми актами, обуславливающих требования к организации и проведению капитальных переделок в жилом объекте недвижимости, идентично как для вторичного жилья, так и для .

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Чтобы понять, как узаконить перепланировку в новостройке, следует ознакомиться со строительными нормами и правилами, в которых отображаются критерии работ и требования к разрешительной , без которой невозможна их реализация.

Обязательные документы

Для того, чтобы все этапы переустройства собственного жилья были оперативно пройдены, кроме достаточного количества для реализации строительных работ денежных средств, нужно заранее подготовить соответствующую документацию. При этом следует учесть, что некоторые справки имеют ограниченный период действия.

Список документации формируется в индивидуальном порядке с учётом вида планируемых работ, а также в зависимости от действующих региональных норм и требований.

В обязательный перечень входят:

  • Заявление от владельца недвижимости о намерениях провести в квартире ремонтные работы, предполагающие внесение изменений в конструктивные элементы здания. Документ имеет установленную форму и должен быть заполнен в соответствии с правилами его оформления.
  • Документация, подтверждающая личность заявителя — паспорт, идентификационный налоговый номер.
  • Правоустанавливающая документация на квартиру, подтверждающая права заявителя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
  • Действующий на момент подачи заявления технический паспорт с экспликацией квартиры.
  • Справка о прописанных и фактически проживающих граждан в квартире (документ не требуется в случае, если вселения в дом ещё не было реализовано).
  • Нотариально заверенное согласие всех членов семьи, являющихся законными владельцами недвижимости, о проведении переустройства объекта собственности.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Проект, составленный лицензированной проектной организацией.
  • Справка о том, что объект недвижимости, в котором планируется перепланировка, не относится к архитектурной или исторической ценности. Если здание относится к такой категории объектов, необходимо дополнительное разрешение специальных органов.

В случае возникновения спорных вопросов, касающихся характеристик жилья, а также подозрений о том, что перепланировка негативно воздействует на состояние здания в целом, уполномоченные органы вправе потребовать экспертные заключения, составленные на основе дополнительных исследовательских и расчётных действий

Самостоятельные действия

Самостоятельно подготовленный пакет документации, указанный в виде перечня в заявлении, подаётся в местную администрацию. На экземпляре заявителя секретарь уполномоченных органов должен поставить отметку о получении, в которой должна присутствовать информация о присвоенном входящем номере и дате поступления документа в организацию.

Поданные документы находятся на рассмотрении специалистов на протяжении 45 дней, по истечению которых заявителю выдаётся лично или высылается почтой решение организации.

В случае положительного решения владелец недвижимости может приступать к проведению строительных работ. Сроки их реализации не регламентируются законом.

Если документ подразумевает отказ в проведении перепланировки, владелец квартиры имеет право обжаловать решение в . В качестве альтернативного варианта, он может учесть указанные в выданном уполномоченными органами заключении все замечания, устранить их и повторить процедуру заново.

При планировании расходов на проведении мероприятия следует учитывать затраты на согласование формируются из статей:

  • консультирование квалифицированными специалистами;
  • вызов специалиста БТИ — до 500 рублей ;
  • изготовление проекта перепланировки — до 10000 рублей ;
  • получение справок — до 200 рублей за документ;
  • ксерокопирование документации;
  • нотариальное заверение документов.

Этапы, как можно узаконить перепланировку в новостройке

Согласование перепланировки в новостройке проходит в несколько этапов:

  1. Принятие решения о внесении измененийстандартную планировку жилища.
  2. Подача заявки в Бюро технической инвентаризации для оформления технического паспорта на квартиру.
  3. Оформление договорных отношений с проектной организацией, имеющей лицензию, свидетельствующую о возможности выполнения работ в проектно-строительной отрасли.
  4. Обсуждение со специалистами возможности проведения перепланировки в соответствии с собственными идеями.
  5. Разработка проекта.
  6. Оформление требуемой для согласования документации.
  7. Согласование проекта в органах МЧС, СЭС, городской архитектуры и градостроительства, а также с владельцем авторского проекта новостройки о том, что здание после проведения строительных работ, связанных с изменением конструктивных элементов, будет соответствовать требованиям нормативно-правовых актов, обуславливающих безопасную эксплуатацию и сохранение первоначальных характеристик.
  8. Оформление и подача заявления в уполномоченные органы с требованием выдать разрешение на перепланировку жилья.
  9. Получение владельцем недвижимости документа, на основании которого можно начинать строительную деятельность по переустройству жилища.
  10. Проведение работ самостоятельно или с привлечением строительных бригад.
  11. После окончания работ — вызов специалиста БТИ с целью проверки соответствия обустроенного жилища проектным данным. Факт соответствия подтверждается актом.
  12. Оформление технической документации на квартиру, в соответствии с проведёнными работами по переустройству.
  13. Предоставление пакета документации в уполномоченные органы, специалисты которых после проведения аналитической работы, оформляют акт приёмки.

В новостройке изменения запроектированных при возведении здания конструкций проще оформить и реализовать до момента сдачи дома в эксплуатацию, ведь достаточно получить разрешение от архитектора проекта

До получения прав собственности

Перепланировка в квартире, расположенной в новострое, на которую ещё не оформлены права собственности, возможна только в ситуации, когда характер работ не предполагает получение специального разрешения.

К таким работам относятся:

  • разборка стенных шкафов;
  • остекление балкона и лоджий;
  • монтаж и демонтаж ненесущих перегородок, которые не граничат с мокрыми зонами;
  • установка кондиционера;
  • замена окон;
  • смена радиаторных батарей;
  • установка и переустановка сантехнического оборудования в пределах ванны, туалета и кухни;
  • устранение или устройство проёмов в ненесущих конструкциях.

Для согласования изменений до получения прав собственности необходимо:

Дополнительные нюансы

Если квартира в новострое ещё не сдана в эксплуатацию, основной сложностью при согласовании решения о переустройстве и получении разрешения на выполнение работ будет являться отсутствие правоустанавливающей документации.

Допускается использование других документов, имеющих не меньшую ценность и подтверждающих о намерениях гражданина впоследствии вселиться в квартиру и оформить всю необходимую документацию правоустанавливающего и технического характеров:

  • договор долевого участия;
  • договор уступки прав;
  • акт приёма-передачи объекта недвижимости;
  • справка о выполнении обязательств финансового характера заявителя перед застройщиком;
  • разрешение о введении в эксплуатацию объекта.

Если строительство дома, в квартире которого потенциальный владелец желает сделать переустройство, было инициировано муниципальными органами, то дополнительно нужно предоставить:

  • приказ руководителя муниципальных органов о возведении дома;
  • акт приёма здания с наличием подписей всех уполномоченных органов;
  • документ, подтверждающий присвоение объекту строительного адреса и об идентичности его данных с почтовым адресом;
  • акт приёма-передачи квартиры.

В последнее время часто в новостройках квартиры сдаются в формате свободной планировки, подразумевающее полное отсутствие внутренних стен или возведение их на высоту в несколько кирпичей. Узаконить в таких помещениях переустройство практически невозможно по причине отсутствия в законодательном понятии критерия свободной планировки.

Перед началом строительства любого здания в обязательном порядке проводится экспертиза проектной документации, подразумевающей разметку расположения разделительных стен, ограничивающих площадь отдельных помещений, жилого, сантехнического и хозяйственного назначения.